Mercado inmobiliario: los precios tocaron el mínimo y se viene una nueva etapa

Los dueños han venido bajando los precios, cediendo en sus pretensiones y expectativas, y vemos que han llegado a un límite mínimo que ya no están dispuestos a cruzar. ¿Qué pueden hacer los corredores inmobiliarios?

Los precios de las propiedades bajaron 10%, 20% o 30% desde comienzos del 2020, según los portales del mercado inmobiliario que se consulte, y según la tipología de cada inmueble.

Las estadísticas nos informan que, en un año normal, se realizaban regularmente alrededor de 6.000 escrituras por mes en la ciudad de Buenos Aires.

Pensando que, durante el comienzo de la pandemia y la cuarentena, hubo propietarios que tuvieron que cerrar sus negocios, consultorios o pymes y “necesitaron” vender alguna propiedad, hasta que se llegó a un mínimo de 7 escrituras en abril del año pasado.

A pesar que esos propietarios “necesitaron” vender, descarto que hicieron lo imposible para no desprenderse de ese bien a bajos valores, o “a lo que le ofrecían”. Para tener ese inmueble, esos dueños seguramente sufrieron un crédito hipotecario o empeñaron hasta sus últimos ahorros. O tal vez era una propiedad de la familia desde hace muchos años. En conclusión, les costó mucho tener y mantener ese inmueble.

Desde comienzos del 2019, en el mercado inmobiliario vemos una desaceleración importante en la cantidad de operaciones de venta, potenciado mas aún durante el 2020 y 2021.

Como comentamos al principio, la oferta empezó a superar ampliamente a la demanda y por ende empezamos a vivir una caída en los precios de venta.

Pero los propietarios de hoy ya no “necesitan” vender: solamente han decidido vender y hacer otra cosa con su dinero.

La falta de venta ha puesto en un estado de alerta y ansiedad a todos los colegas inmobiliarios, debido a que es su principal fuente de ingresos. Eso ha marcado un trabajo de re tasación de las propiedades que estaba en oferta a la baja, y también fue a la baja la tasación de los actuales inmuebles que entran al mercado en venta.

Hoy se han triplicado los departamentos que se ofrecen en venta y tal vez podemos adjudicarlo, entre otros, a los siguientes motivos:

• Año electoral, dólar sube, entonces quiero dólares; vendo.
•  Ley de alquileres, se fue mi inquilino y ya ese negocio no me resulta mas; vendo.
•  Nos vamos a vivir a una casa en las afueras de la Ciudad (por ejemplo, Zona Norte); vendo mi departamento en Capital.
•  Nos vamos del país; vendo.

Todo éste desbalance entre la oferta y la demanda han provocado una baja en los precios, y esa baja ha sido estimulada en forma perseverante por los inmobiliarios que necesitan vender y facturar.

Los dueños han venido bajando los precios, cediendo en sus pretensiones y sus expectativas, y vemos que han llegado a un límite mínimo que, entendemos, ya no están dispuestos a cruzar. A pesar de eso, todos los cañones apuntan solamente a esos dueños con la intención que sigan bajando y bajando mas aun los precios “porque los compradores no llegan..”

Las preguntas que nos hacemos entonces son: ¿hasta cuánto bajarán los precios? ¿1000 usd/m2? ¿500 usd/m2? ¿Por qué Buenos Aires tendría esos valores cuando Santiago de Chile, San Pablo, o Montevideo, entre otras capitales de la región, se mantienen en 2.500 usd/m2?

Ha llegado una situación en donde los propietarios ya no bajan más, deciden cerrar sus departamentos (tampoco los alquilan) y esperan hasta que la tormenta política, social y económica pase. Veo que los inmobiliarios ya no tienen, por lo tanto, un “blanco” (los dueños) donde seguir apuntando, para continuar persistentemente con la baja de precios.

Colegas inmobiliarios, les tengo una buena noticia, se viene una nueva etapa del mercado inmobiliario: tenemos que trabajar ahora con los compradores.

En esa línea, hay un segmento grande de potenciales compradores, que se han quedado con el dinero y que tienen “postergada” su decisión de compra. La pregunta es: ¿postergada hasta cuándo? La respuesta es: postergada hasta que los valores lleguen a su mínimo y ahí saldrán a comprar.

Vemos que desde agosto los precios no bajan más y han encontrado su piso, y esos compradores todavía siguen esperando la noticia para comenzar la búsqueda y salir a comprar. ¿Cómo reciben esa noticia? ¿Quién se las dice? ¿Cómo se enteran? Esa noticia la tienen que comunicar los inmobiliarios, de la mano de los periodistas que publican notas en los medios.

Sin embargo, todavía no lo informan porque los inmobiliarios siguen insistiendo con los vendedores, y ya los han agotado en lugar de darse vuelta y avisarle a los compradores: “Los precios ya llegaron al mínimo, no bajan mas y ahora el que todavía no compró, se embromó”. Esos son los titulares que hace un par de meses necesitamos en los diarios y los portales de noticias.

Pasando en limpio, creo que hasta ahora hemos tenido poca creatividad y hemos insistido en “trabajar” la venta solamente con los vendedores. Es momento de saber asesorar al segmento comprador (que lo hay) y sigue especulando.

Los precios llegaron al piso, y aún no estoy seguro que comiencen a subir. De lo que estamos seguros es que no seguirán bajando.